NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) DAN CARA PENGHITUNGAN PBB

PENGERTIAN NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK

Pengertian Nilai Perolehan objek paiaK (NPOP) adaiah nilai perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang menjadi dasar pengenaan BPHTB.

Istilah nilai perolehan selalu merujuk pada nilai/harga perolehan aktual yang terjadi saat transaksi atau peristiwa perolehan hak. Karena itu, yang menjadi dasar pengenaan pajak sangat bervariasi dan tergantung pada jenis transaksi atau peristiwa yang menyebabkan perpindahan hak. Itulah sebabnya mengapa deflnisi NPOP tidak dapat ditentukan secara umum berdasarkan satu nilai saja.

Dalam tahapan penentuan jumlah pajak terutang, yang menjadi dasar pengenaan BPHTB tidak selalu harus NPOP yang terjadi saat perolehan hak. Dalam hal nilai perolehan hak tidak diketahui atau lebih kecil daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB, maka yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah NJOP PBB (kecuali penunjukan pembeli dalam lelang). Adapun NJOP yang dimaksud adalah NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan hak tersebut.

NPOP DAN SAAT TERUTANG BPHTB

Berikut ini adalah dasar pengenaan pajak dan saat terutangnya BPHTB untuk masing-masing transaksi atau peristiwa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan :

No. Transaksi/peristiwa Dasar penqenaan Saat terutang
1 jual beli harga transaksi sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

2 tukar-menukar nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3 hibah nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanqaninva akta
4 waris nilai pasar tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
5 pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnva

 

nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanqaninva akta
6 pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan nilai pasar seiak tanggal dibuat dan ditandatanqaninva akta
7 lelang harga transaksi yang tercantum dalam Risalah

Lelanq

sejak tanggal penunjukan pemenang lelang
8 putusan hakim nilai pasar sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yanq tetap
9 hibah wasiat nilai pasar sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
10 pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak nilai pasar sejak tanggal ditandatangani

dan diterbitkannya surat

keputusan pemberian hak

11 pemberian hak baru di luar pelepasan hak nilai pasar sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
12 penggabungan usaha nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanqaninya akta
13 peleburan usaha nilai pasar sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

14 pemekaran usaha nilai pasar sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

15 hadiah nilai pasar sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

 

Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya’ perolehan hak sebagaimana tercantum di atas.

Adapun tempat terutang pajak adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak®

Pajak Bumi Dan Bangunan

Bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan atau kedudukan social ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Oleh karena itu wajar apabila mereka diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada Negara dalam bentuk pajak.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dikenakan atas objek berupa bumi dan atau bangunan. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang di tentukan oleh keadaan objek yang sebenarnya. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

 

OBJEK DAN SUBJEK PAJAK

Objek pajak

Yang menjadi objek pajak adarah bumi dan atau bangunan.

Bumi

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia.

Bangunan

Bangunan adalah konstruksi teknik yang di tanam atau di lekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :

–       Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

–       Jalan TOL;

–       Kolam renang;

–       Pagar mewah;

–       Tempat olah raga;

–       Galangan kapal, dermaga;

–       Taman mewah;

–       Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;

–       Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

Objek Pajak yang tidak dikenakan PBB adalah :

  1. Objek Pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek pajak yang:
  2. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
  3. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
  4. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
  5. digunakan oleh penvakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
  6. digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
    1. Objek Pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Subjek Pajak

Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang :

–       mempunyai hak atas bumi dan atau

–       memperoleh manfaat atas bumi dan atau

–       memiliki atau menguasai bangunan dan atau

–       memperoleh manfaat atas bangunan.

Wajib Pajak PBB

Wajib Pajak PBB adalah subjek pajak yang berkewajiban membayar PBB, adalah pihak yang nyata-nyata mempunyai hak, memiliki, menguasai dan atau memperoleh manfaat

atas objek PBB. Penentuan WP PBB dapat ditetapkan Dirjen Pajak. Dengan demikian WP PBB tidaklah otomatis merupakan pihak yang mempunyai hak atas obyek PBB sebagaimana tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT).

TAHUN PAJAK, SAAT DAN TEMPAT TERUTANG

Tahun Pajak

Tahun pajak PBB adalah tahun takwim/tahun kalender, yaitu masa dari tanggal 1 Januari sampai dengan 31 Desember.

Saat terutang

Saat yang menentukan pajak terutang adalah menurut keadaan objek pada tanggal 1 Januari. Denqan demikian segala mutasi atau perubahan atas objek pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari sampai dengan 31 Desember atau dalam tahun berjalan akan

dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Tempat terutang

Tempat pajak yang terhutang :

a. untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta;

b. untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II, yang meliputi letak objek pajak.

TARIF PAJAK

Tarif Umum

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5% (lima per sepuluh persen). Tarif tersebut dihitung dari suatu Dasar PenfitU-ngan Pajak. Dasar Penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Tarif Efektif

Tarif efektif adalah tarif sebenarnya yang membebani WP. Tarif efektif diperoleh dari tarif umum dikalikan dengan besarnya NJKP. Mengingat besarnya NJKP adalah 40% dan 20% dari Nilai Jual Objek Pajak, maka kita mempunyai dua macam tarif efektif, yaitu 0,2% (dua per mil) dan 0,1% (satu per mil).

 

CARA PENGENAAN DAN DALUWARSA PAJAK

Cara Pengenaan

PBB dikenakan atas suatu objek pajak dengan mendasarkan pada adanya suatu penetapan. Penetapan merupakan produk hukum yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan PBB (KP PBB) yang dapat berupa SPPT dan atau Surat Ketetapan Pajak (SKP) yang menunjukkan jumlah pajak terutang yang harus dibayar oleh WP.

Daluwarsa Pajak

Daluwarsa PBB adalah hapusnya/gugurnya hak negara untuk menetapkan pajak terutang atau menagih utang pajak karena lampaunya waktu 10 (sepuluh) tahun sejak saat terutangnya PBB.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak®

PENYETORAN DAN PELAPORAN OLEH PEMUNGUT PPN

-       Untuk Bendaharawan Pemerintah, penyetoran paling lambat tanggal 7 hari setelah bulan terjadinya pembayaran dan pelaporan tanggal 14 setelah bulan dilakukannya pembayaran;

–       Untuk KPKN, penyetoran dan pelaporan dilakukaan pada saat pembayaran dari KPKN kepada PKP Rekanan;

–       Untuk Kontraktor Migas, penyetoran paling lambat pada hari ke-15 bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya pemungutan dan pelaporan paling lambat pada hari ke- 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pemungutan.

PELAPORAN OLEH PKP REKANAN

Penyerahan kepada Pemungut PPN dilaporkan dalam Masa Pajak diterbitkannya Faktur Pajak kepada Pemungut PPN. Sedangkan pengisian di Lampiran 1 SPT Masa PPN (Formulir 1107 A) oleh PKP Rekanan dilakukan di bagian angka Romawi III yaitu Penyerahan Dalam Negeri Dengan Faktur Pajak sesuai dengan pengelompokan Kode Transaksi : ’02’ dan/atau ’03’. Selanjutnya jumlah penyerahan dalam negeri dengan

Faktur Pajak Kode 02 dan 03 dipindahkan ke bagian angka Romawi V yaitu Penyerahan yang PPN atau PPN dan PPn BM-nya dipungut oleh Pemungut PPN.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak®

MEKANISME PEMUNGUTAN

Bendaharawan Pemerintah dan KPKN

–       Saat terutangnya pajak adalah pada saat pembayaran;

–       Pada saat PKP Rekanan mengirim tagihan diwajibkan membuat:

  1. Faktur pajak yang sudah diisi lengkap.

Faktur Pajak dibuat rangkap 3 dengan peruntukan sebagai berikut:

–       Lembar ke-1: untuk Pemungut

–       Lembar ke-2 : untuk PKP Rekanan

–       Lembar ke-3 : untuk KPP melalui Pemungut PPN

  1. Surat Setoran Pajak yang hanya diisi:

–       Identitas PKP Rekanan

–       Jumlah pajak terutang

–       Kolom Masa Pajak tanggal pembuatan, serta tanda tangan dikosongkan, karena akan diisi oleh Pemungut PPN pada masa dilakukannya pembayaran Surat Setoran Pajak dibuat rangkap 5 dengan peruntukan sebagai berikut:

–       Lembar ke-1: untuk PKP Rekanan

–       Lembar ke-2:untuk KPP melalui KPKN

–       Lembar ke-3: untuk PKP Rekanan guna dilampirkan pada SPT Masa PPN

–       Lembar ke-4: untuk Bank Persepsi/Kantor Pos dan Giro

–       Lembar ke-5: untuk arsip Pemungut PPN

Kontraktor Migas

Bagi Kontraktor Migas pemungutan PPN dan PPnBM dilakukan paling lambat:

  1. Pada akhir bulan berikutnya setelah bulan terjadinya penyerahan BKP/JKP dalam hal pembayaran diterima setelah akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan BKP/JKP; atau
  2. Pada saat melakukan pembayaran dalam hal:

1)     pembayaran terjadi sebelum akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan BKP/JKP;

2)     pembayaran dilakukan sebelum penyerahan BKP/JKP; atau

3)     pembayaran dilakukan pada saat yang sama dengan saat penyerahan BKP/JKP.

Sementara itu, bagi Rekanan Kontraktor Migas wajib membuat Faktur Pajak Standar paling lambat:

  1. Pada akhir bulan berikutnya setelah bulan terjadinya penyerahan BKP/JKP dalam hal pembayaran diterima setelah akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan BKP/JKP; atau
  2. Pada saat penerimaan pembayaran dalam hal:

1)    Penerimaan pembayaran terjadi sebelum akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan BKP/JKP;

2)    Penerimaan pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP/JKP; atau

3)    Penerimaan pembayaran terjadi pada saat yang sama dengan saat penyerahan BKP/JKP.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak®