CARA PENGHITUNGAN BPHTB

Besarnya BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan dasar penghitungan pajak. Yang mgffii

dasar penghitungan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). NPOPKP diperoleh dari NPOP

dikurangi dengan NPOTKP.

Rumus penghitungan BPHTB terutang adalah sebagai berikut :

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Atau

Penghitungan BPHTB Untuk Kasus Tertentu:

BPHTB = 5% x (NJOP PBB – NPOPTKP)

Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 111 tahun 2000 diatur ketentuan khusus tentang pengenaan BPHTB

karena waris dan hibah wasiat. Dalam PP tersebut dinyatakan bahwa BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena

waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang.

PENGENAAN BPHTB KARENA WARIS DAN HIBAH WASIAT

Perolehan hak karena waris dan hibah wasiat merupakan objek pajak. Perolehan hak karena waris adalah perolehan

hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat

terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut merupakan saat perolehan hak karena waris

menjadi objek pajak. Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabita perolehan

hak karena waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan pajak.

Sedangkan perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang

pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. Pada

umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah

wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Disamping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga dapat berupa

badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan,

kesehatan dan kebudayaan, ydog semata-mata tidak mencari keuntungan.

Oleh karena ahli waris dan penerima hibah wasiat memperoleh hak secara cuma-cuma, maka untuk lebih memberikan

rasa keadilan, besarnya pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena waris dan hibah wasiat perlu

diatur tersendiri dengan Peraturan Pemerintah (PP).

Dalam ketentuan khusus tentang pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat ditetapkan bahwa BPHTB yang

terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya

terutang.

 

PENGENAAN BPHTB KARENA PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN

Pemberian Hak Pengelolaan merupakan objek pajak. Dikenakannya Hak pengelolaan sebagai objek pajak adalah karena

penerima Hak Pengelolaan memperoleh manfaat ekonomis dari tanah yang dikelolanya. Namun, mengingat pada umumnya

Hak Pengelolaan diberikan kepada Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Propinsi,

Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, lembaga pemerintah lainnya, dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan

Nasional (perum perumnas) tidak dimaksudkan untuk mencari keuntungan, sehingga pengenaan Bea perolehan Hak atas

Tanah dan Bangunan karena pemberian Hak Pengelolaan perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya

sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan

tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan

atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Besarnya BPHTB karena pemberian Hak pengelolaan diatur sebagai berikut :

–          0% dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak pengelolaan adalah Departemen,

Lembaga Pemerintah Non Departemen, pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, lembaga

pemerintah lainnya, dan Perusahaan umum pembangunan perumahan Nasional (Perum Perumnas);

–          50% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima Hak pengelolaan adalah pihak selain yang

dimaksud di atas.

Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk pemberian Hak Pengelolaan adalah sejak

tanggal ditandatangani dan diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku. NPOP dalam hal pemberian Hak Pengelolaan adalah nilai pasar pada saat

diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan. Dalam hal nilai pasar tersebut lebih rendah dari pada NJOP

PBB, maka NPOP yang digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB adalqh NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan.

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota hanya dapat melakukan pendaftaran Hak Pengelolaan setelah Wajib Pajak

menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran BPHTB atau Surat Keterangan Bebas BPHTB. Dalam hal

penerima Hak Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, pemerintah Daerah Propinsi,

Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, lembaga pemerintah lainnya, dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan

Nasional (perum perumnas), maka sebagai pengganti Surat Setoran BPHTB adalah Surat Keterangan Bebas BPHTB dari

Kantor Pelayanan PBB yang wilayahnya meliputi letak tanah dan atau bangunan yang diberikan Hak Pengelolaan.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak ®

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK DAN CARA PENGHITUNGAN BPHTB

PENGERTIAN NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK

Pengertian Nilai Perolehan objek paiaK (NPOP) adaiah nilai perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang

menjadi dasar pengenaan BPHTB.

Istilah nilai perolehan selalu merujuk pada nilai/harga perolehan aktual yang terjadi saat transaksi atau

peristiwa perolehan hak. Karena itu, yang menjadi dasar pengenaan pajak sangat bervariasi dan tergantung pada

jenis transaksi atau peristiwa yang menyebabkan perpindahan hak. Itulah sebabnya mengapa deflnisi NPOP tidak

dapat ditentukan secara umum berdasarkan satu nilai saja.

Dalam tahapan penentuan jumlah pajak terutang, yang menjadi dasar pengenaan BPHTB tidak selalu harus NPOP yang

terjadi saat perolehan hak. Dalam hal nilai perolehan hak tidak diketahui atau lebih kecil daripada NJOP yang

digunakan dalam pengenaan PBB, maka yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah NJOP PBB (kecuali penunjukan

pembeli dalam lelang). Adapun NJOP yang dimaksud adalah NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan hak tersebut.

 

NPOP DAN SAAT TERUTANG BPHTB

Berikut ini adalah dasar pengenaan pajak dan saat terutangnya BPHTB untuk masing-masing transaksi atau

peristiwa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan :

No. Transaksi/peristiwa Dasar penqenaan Saat terutang
1 jual beli harga transaksi sejak tanggal dibuat danditandatanganinya akta
2 tukar-menukar nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3 hibah nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanqaninva akta
4 waris nilai pasar tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
5 pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnva nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanqaninva akta
6 pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan nilai pasar seiak tanggal dibuat dan ditandatanqaninva akta
7 lelang harga transaksi yang tercantum dalam RisalahLelanq sejak tanggal penunjukan pemenang lelang
8 putusan hakim nilai pasar sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yanq tetap
9 hibah wasiat nilai pasar sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor

Pertanahan

10 pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak nilai pasar sejak tanggal ditandatanganidan diterbitkannya suratkeputusan pemberian hak
11 pemberian hak baru di luar pelepasan hak nilai pasar sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
12 penggabungan usaha nilai pasar sejak tanggal dibuat dan ditandatanqaninya akta
13 peleburan usaha nilai pasar sejak tanggal dibuat danditandatanganinya akta
14 pemekaran usaha nilai pasar sejak tanggal dibuat danditandatanganinya akta
15 hadiah nilai pasar sejak tanggal dibuat danditandatanganinya akta

 

Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya’ perolehan hak sebagaimana tercantum di atas.

Adapun tempat terutang pajak adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan

atau bangunan.
NILAI PEROLEHAN OB]EK PAJAK TIDAK KENA PAJAK

Sebagaimana halnya dengan PBB, dalam BPHTB dikenal adanya batasan nilai perolehan yang tidak dikenakan pajak.

Nilai ini disebut dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional dengan ketentuan sebagai berikut :

–          Paling banyak Rp 60.000.0000,00 (enam puluh juta);

–          Dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam

hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan

pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOTKP ditetapkan secara regional paling banyak

Rp.300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

Besarnya NPOPTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan melalui Kakanwil Ditjen Pajak setempat untuk setiap

kabupaten/kota berdasarkan usulan dari Pemda yang bersangkutan kepada Kakanwil Ditjen Pajak setempat paling

lambat satu bulan sebelum tahun pajak dimulai, dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak ®

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH ATAU BANGUNAN

Tanah sebagai bagian dari bumi memiliki fungsi sosial yang strategis. Di samping memenuhi kebutuhan dasar untuk

tempat tinggal dan lahan usaha, tanah juga merupakan sarana investasi yang sangat menguntungkan. Sedangkan

bangunan juga memberikan manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu bagi mereka yang memperoleh hak atas

tanah dan bangunan, wajar menyerahkan sebagian manfaat ekonomi yang diperolehnya kepada negara melalui

pembayaran pajak.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan. BPHTB dikenakan terhadap orangpribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan.

Objek Pajak

Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau

bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hokum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan

oleh orang pribadi atau badan.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut dapat terjadi disebabkan oleh transaksi atau peristiwa

sebagai berikut :

a. Pemindahan hak karena:

1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah.

b. Pemberian hak baru karena:

1. kelanjutan pelepasan hak;
2. di luar pelepasan hak.

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya,

sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,

Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan plrundang-undanga lainnya.

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:

a. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak

menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi

tersebut;

d. orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan

nama;

e. orang pribadi atau badan karena wakaf;

f. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Subjek Pajak

Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan

melalui transaksi atau peristiwa sebagaimana telah disebutkan di atas. Berdasarkan UU BPHTB, subjek pajak

tersebut menjadi WP yang berkewajiban membayar pajak.

TARIF PAJAK

Tarif pengenaan BPHTB adalah 5% (lima persen), dihitung dari suatu dasar penghitungan pajak.

CARA PENGENAAN DAN DALUWARSA PAJAK

Cara Pengenaan

Berbeda dengan PBB, cara pengenaan BPHTB tidak mendasarkan pada adanya penetapan pajak. BPHTB dikenakan atas

setiap transaksi perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang mengakibatkan terutangnya pajak. Pajak ini

telah menjadi bagian dari mekanisme transaksi tadi, sehingga tanpa pelunasan BPHTB transakSi tidak akan diakui

secara yuridis. Jadi WP diwajibkan menyetor sendiri BPHTB-nya yang terutang sebelum perolehan hak atas tanah

dan atau bangunan.

Daluwarsa Pajak

Demi kepastian hukum, daluwarsa BPHTB ditetapkan selama 5 (lima) tahun sejak saat terutangnya. Lewat masa itu,

hak negara untuk melakukan penetapan dan penagihan pajak terutang akan hapus dengan sendirinya.

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak ®

TATA CARA PEMBERIAN IMBALAN BUNGA PBB

Tata cara pemberian imbalan bunga PBB diatur dalam PMK Nomor 121/PMK.06/2005. Berdasarkan ketentuan tersebut,

imbalan bunga PBB diberikan kepada Waiib Pajak dalam hal terdapat:

  1. Keterlambatan penerbitan SKKP PBB sesuai ketentuan berlaku (masa imbalan bunga dihitung sejak

    berakhirnya jangka waktu 12 bulan sejak permohonan diterima sampai dengan saat diterbitkannya SKKP PBB, dengan

    dasar perhitungan imbalan bunganya adalah jumlah kelebihan pembayaran PBB yang tercantum dalam SKKP PBB);

  2. Keterlambatan penerbitan SPMKP PBB sesuai ketentuan berlaku (masa imbalan bunga mulai dari

    berakhirnya jangka waktu satu bulan sejak diterbitkannya SKKP PBB sampai dengan diterbitkannya SKKP PBB, dengan

    dasar perhitungan imbalan bunganya adalah jumlah kelebihan pembayaran PBB);

  3. Kelebihan pembayaran PBB karena pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan sebagian

    atau seluruhnya (dihitung untuk paling lama 24 bulan sejak tanggal pembayaran yang menyebabkan kelebihan

    pembayaran PBB sampai dengan diterbitkannya Keputusan Keberatan atau Putusan Banding, dengan dasar perhitungan

    imbalan bunganya adalah jumlah kelebihan pembayaran PBB sebagian atau seluruhnya sebagaimana hasil Keputusan

    Keberatan atau Putusan Banding) ;atau

  4. Kelebihan pembayaran sanksi administrasi karena pengurangan atau penghapusan sebagai akibat

    diterbitkan Keputusan Keberatan atau Putusan Banding (dihitung untuk paling lama 24 bulan sejak tanggal

    pembayaran yang menyebabkan kelebihan pembayaran sanksi administrasi sampai dengan diterbitkannya Keputusan

    Pengurangan atau Penghapusan Sanksi Administi-asi, dengan dasar perhitungan imbalan bunganya adalah jumlah

    kelebihan pembayaran sanksi administrasi sebagaimana hasil Keputusan Pengurangan atau Penghapusan Sanksi

    Administrasi).

Besarnya imbalan bunga ditetapkan sebesar 2olo sebulan dengan masa imbalan bunga dihitung berdasarkan satuan

bulan, dan kurang dari satu bulan dihitung satu bulan penuh. Imbalan bunga dibayarkan dengan cara

pemindahbukuan ke rekening Wajib Pajak yang berhak menerima imbalan bunga.

Imbalan bunga diberikan kepada Wajib Pajak oleh Kepala KPPBB/KPP Pratama atas nama Dirjen Pajak dengan cara

menerbitkan SKPIB PBB. SKPIB PBB dibuat dalam rangkap 3 dengan peruntukan sebagai berikut :

  1. Lembar ke-1 untuk Wajib Pajak yang bersangkutan;
  2. Lembar ke-2 untuk Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara (KPPN) dalam wilayah kerja KPPBB/KPP

    Pratama yang menerbitkan SKpIB pBB; dan

  3. Lembar ke-3 untuk KPPBB/KPP Pratama yang menerbitkan sKpIB pBB.

Atas dasar SKPIB PBB tersebut kemudian Kepala KPPBB/KPP Pratama atas nama Menkeu menerbitkan SPMIB PBB. SPMIB

PBB dibuat dalam rangkap 4 dengan peruntuka sebagai berikut :

  1. Lembar ke-l dan lembar ke-2 untuk KPPN dalam wilayah kerja KPPBB/KPP Pratama yang menerbitkan

    SPMIB;

  2.  Lembar ke-3 untuk Wajib Pajak yang bersangkutan; dan
  3. Lembar ke-4 untuk KPPBB/’KPP Pratama yang menerbitkan SPMIB PBB.

SKPIB PBB dan SPMIB PBB yang berhubungan dengan :

a. imbalan bunga sehubungan dengan keterlambatan penerbitan SKKP PBB diterbitkan paling lama 2 hari kerja

sebelum jangka waktu satu bulan setelah penerbitan SKKP PBB terlampaui;

b. Imbalan bunga sehubungan dengan keterlambatan penerbitan SPMKP PBB diterbitkan bersamaan dengan penerbitan

SPMKP PBB;

c. Imbalan bunga sehubungan dengan kelebihan pembayaran PBB karena pengajuan keberatan/permohonan banding

diterbitkan paling lama 2 hari kerja sebelum jangka waktu satu bulan sejak Keputusan Keberatan diterbitkan atau

Putusan Banding diterima terlampaui;

d. Imbalan bunga sehubungan dengan kelebihan pembayaran sanksi administrasi karena pengurangan atau penghapusan

sebagai akibat diterbitkan Keputusan Keberatan atau Putusan Banding diterbitkan paling lama 2 hari kerja

sebelum jangka waktu satu bulan sejak Keputusan Pengurangan atau Penghapusan Sanksi Administrasi diterbitkan

terlampaui.

Selanjutnya berdasarkan SPMIB PBB tersebut, KPPN menerbitkan SP2D. KPPN harus menerbitkan SP2D paling lambat 2

hari kerja sejak SPMIB PBB diterima dan mengembalikan lembar ke-2 SPMIB PBB yang telah dibubuhi cap tanggal dan

nomor penerbitan SP2D disertai SP2D lembar ke-2 kepada penerbit SPMIB PBB.

 

Copyright © Mitra Konsultindo-Konsultan Pajak ®